Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Вилланы

Реконструкция жилья западноевропейского виллана в предмодерн

Вилланы получили обеспечение личности от умерщвления и увечья, но должны были нести ряд сеньориальных повинностей.

За аренду земли виллан (“крепостной” крестьянин, а не серв) был обязан работать на сеньора и платить ему натурой или деньгами.

Летом и в страдную пору виллан трудился пять дней в неделю на землях хозяина, не сдаваемых в аренду, а кроме того, мог быть призван на работу и в дополнительные дни.

В остальное время года он работал на хозяина обычно два-три дня в неделю, хотя, случалось, несколько раз в году привлекался и на более длительный срок для выполнения каких-то специальных работ.

Города в России в своем нынешнем виде обречены

Интервью с с генеральным директором Национального градостроительного института Александром Кривовым

“..Сложившаяся система базируется на ложной структуре строительства и основана при этом на банальном проедании инфраструктурного задела Советского Союза.

Новостройки, как правило, сажаются на старые коммуникации, и сегодня этот ресурс практически исчерпан.

Порочна ставка на многоэтажное строительство по технологиям середины двадцатого века с огромным расходом бетона, металлоконструкций.

Порочна ситуация, когда большая часть населения отрезана от рынка жилья и не имеет ресурсов улучшить свое положение. Добавим сюда абсолютно неадекватные цены на жилье, и станет ясно, что такое строительство — тупиковый путь…”

“..На первый план выходит демография: чтобы население не вымирало, в стране должно быть жилье. Тогда становится понятно, что многоэтажное строительство является демографической ловушкой…”

Кривов и раньше писал, что  можно реализовать следующую программу:

“..Каждый гражданин России как совладелец ее богатств получит в качестве компенсации за обветшавшее жилье (или купит по невысокой цене) тот или иной земельный участок, который станет его фамильным достоянием, имуществом рода.

Это может быть, в зависимости от его желания, участок в пригородной зоне, где будет развиваться малое усадебное жилищное строительство, опирающееся на новые системы автономных и кустовых систем инженерной инфраструктуры, либо более крупный надел — усадьба, двор, поместье.

В случае правильных градостроительных (по сути — технических) решений практически любой человек сможет стать владельцем собственного земельного участка или поместья и построить там хороший семейный дом или несколько домов.

Средний размер участков пригородного строительства составит 30–50 соток, а владений будущих “помещиков” — от одного до пяти гектаров.

Речь идет не о фермерском хозяйстве и не о территории усадебного производства товарной сельхозпродукции, а о пространстве семейной, родовой жизни.

Производственные кооперации любого типа (промышленного, сельскохозяйственного, научно-технического, культурного) станут по отношению к системе таких усадеб структурой других, надстраиваемых над нею уровней — примерно так, как уровни геоинформационных систем привязываются к базовому земельному кадастру…”

Renewable Energy -1

Власти Ватикана сообщили, что потратят на проект солнечной энергоустановки мощностью 100 МВт ( Photovoltaic System) $ 660 млн

Solar plant будет генерировать энергию в потребностях  40 000 домохозяйств.

Это сделает его первым государством мира, энергетика которого на 100% обеспечивается чистым солнечным светом.

imageimage 

Смонтирована будет система на на 740 акрах близ  Santa Maria di Galeria.
Даже летняя резиденция Папы проходит реконструкцию и будет получать электричество, сжигая биотопливо – метан, который вырабатывают лошади на папских конюшнях.

Collapse )

Коллекторство

Есть мнение, что доступные кредиты это способ изымания доставшихся гражданам при социализме жилплощадей. Косвенно подтверждается расцветом коллекторства.

Достаточно давно уже либеральные политики озвучивают тезис - большой проблемой для развития рынка жилья и, соответственно из-за доли недвижимости, рынка в целом является наличие халявных квартир у населения. Население имея жильё готово забить на очень многое, например на работу. Население даже тупо не платит за жильё, и сделать с этим ничего нельзя, благодаря масштабу. Все реформы ЖКХ про это по сути.
Прецедент выселения из жилья уже был, но он имел негативный резонанс, однако существует более мягкий метод принуждения к продаже через задолженность по кредитам.
Случай с кредитами на сами квартиры тоже неплох при условие роста цен на недвижимость.
Если раньше банки сами взыскивали с должников, и это было утомительно и непрофильно, то теперь есть коллекторские организации, выкупающие долги. То есть ситуация упростилась еще и здесь.

Говорят, что для изъятия квартиры "в пользу банка" (реализация с торгов в целях погашения задолженности в пользу кредитора), банкротства не требуется.

Говорят , что уже квартиры продавались по договору цессии, как залог истребовалось а продавалось своему покупателю за стоимость остатка по кредиту, т.е. квартира стоимостью 250000 уходила за 100000, без всяких аукционов.

Новое рабство: Время потреблять!

Заклад

ЕС : Съёмное жильё

Европейский рынок труда очень мобильный – где есть работа, туда и едут и работать, и жить. Такого дурного полицентризма, как в России, где все дороги ведут в Москву, в Европе нет. Даже наоборот, как-то не принято сидеть на одном месте. Естественно, что при таком образе жизни покупать жилье (в случае, если финансовые возможность позволяют это) совершенно нецелесообразно.

Поэтому подавляющее большинство народа снимает жилье.  В Европе вообще 70% жилья сдается.

Collapse )

Частные застройщики

Из статей Алексея Щукина в "Эксперте"

Купить участок земли в Подмосковье, построить коттедж и его продать - таков один из самых прибыльных и внешне простых видов бизнеса, доступных частному лицу. Рынок частных застройщиков стоимостью в миллиарды долларов,  начинается прямо за чертой Москвы

Судя по рекламе и газетным публикациям, понятия "загородный рынок" и "коттеджные поселки" - синонимы. Но это не так. Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков. Достоверной статистики по "индивидуалам" не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. "По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков", - считает директор департамента загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.

Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно. В отличие от застройщиков коттеджных поселков "индивидуалы" гораздо мельче как игроки. Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар- и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Collapse )

Котлы мои друзья

 Про котел от

valery_brest_by

"...Вот какая занимательная тема попала в руки. Газовые котлы поквартирного отопления. Стало быть, есть неменкие Висман и Юнкерс, минские с нутром от Мерлони, еще видел винницкие, там, кажется, чешская начинка.
Интересен вопрос, какие устанавливать? На первый взгляд - отечественные, Однако, газовщики почему-то лоббируют Висман. И многоквартирный дом с поквартирным отоплением почему-то немецкими оснастили. Народ их тянет через границу и ставит себе в дома. С одной стороны, это дело каждого, что себе дома ставить. С другой стороны, есть технические условия, которые только за взятку перепрыгнешь.
Ход моей мысли таков: учитывая бурное жилищное строительство, емкость рынка большая. Как и взяткоемкость этого сегмента рынка.
Но, ничего не знаю про сравнительные характеристики котлов. Съезжу ка я в "Брестоблгаз", прикинусь покупателем. Любопытно, как налажено гарантийное обслуживание этой фигни. Особенно, когда из Польши везут китайский аналог "немца"...
Какая увлекательная тема, душа поет от наслаждения, и погода прекрасная, чем еще заниматься, как не котлы щупать да газовую мафию разоблачать..."

Мой комментарий: 

Преамбула:

Прежде всего,я не работаю с системотехникой Viessman,потому что МНЕ выгоднее закупать оборудование других производителей. Почему? В формате сетевых заметок на скорую руку не расскажешь,да и надо ли.Все что я скажу в пользу Viessman абсолютно касается и настенных газовых котлов от других ведущих фирм ЕС -Buderus,De Dietrich,Wolf,Sonier Duval

Амбула:

Итак :

1)Почему трест газового хозяйства "лоббирует" настенные газовые котлы от фирмы ViessmanCollapse )

Китай : Право на жилье

"Министр строительства КНР Ван Гуантао рассказал о том, что планируется улучшить и нормировать систему продажи доступного жилья.
"Право на жилье является одним из основных прав человека и одной из социальных гарантий", - заявио он,- "исходя из опыта более чем 10 лет реформ и поисков в жилищной сфере мы пришли к выводу, что не сможем решить проблему поддержания социальной справедливости в этой области только за счет рыночного механизма". Для этого по его словам необходимо установить потолок цен и площади при выборе застройщиков в ходе проведения открытых тендеров на жилищные проекты.Правительства разных уровней должны прилагать дальнейшие усилия, направленные на увеличение поставок жилья малой и средней площади, с целью удовлетворения нужд населения."


А также:
"В Китае решили запретить предоставление земли под строительство роскошных вилл и фешенебельных жилых зданий.
Об этом в среду сообщило министерство земельных и природных ресурсов КНР, которое также ввело запрет на использование земельных участков для возведения «больших домов при низкой плотности застройки». Эти директивы немедленно вступили в силу.
Как пояснил заместитель министра земельных и природных ресурсов Ван Шиюань, китайское правительство будет стимулировать появление «небольших и более дешевых жилищ». При этом по всей стране строительство зданий класса «люкс» будет ограничено. За соблюдением этого правила должны будут следить местные администрации, как и за возведением домов «правильной конструкции».

4 заблуждения о типовых проектах коттеджей

 

Застройщики традиционно склоняются к мнению, что использовать для строительства коттеджа типовой проект – это дешевле и надежнее, чем строить индивидуальный. «Собственник» попытался разобраться, выгодны ли самим заказчикам дома-близнецы.

Почему заказчики выбирают готовый проект? Причин для этого немало. Во-первых, в каталогах фирм такие проекты исчисляются сотнями и даже тысячами – всегда можно подобрать что-то подходящее.

Во-вторых, типовой проект уже испытан другими заказчиками – это своего рода «идеальный дом», который удовлетворяет основным требованиям большого числа покупателей (а значит, в случае чего его можно выгодно продать). К тому же многие типовые проекты позволяют по желанию делать различные пристройки (гараж, веранду, бассейн и т. д.). И, наконец, главное: типовой проект «под ключ» стоит на порядок дешевле, чем индивидуальный.

Все это справедливо, но только в том случае, если, купив готовый проект, вы действительно нанимаете бригаду с прорабом и ставите на идеально подходящий участок типовой дом в том виде, в котором он был задуман. Между тем в жизни все происходит иначе: листая каталоги с типовыми проектами, потенциальные заказчики втайне думают: «Куплю недорого типовой проект – и сделаю из него индивидуальный». Это первое и главное заблуждение неосведомленных землевладельцев по поводу преимуществ готовых проектов.

Заблуждение 1: Типовой проект может стать «индивидуальным»

Проект, с самого начала заказанный у архитектора, индивидуален не только для вас лично, но и для вашего земельного участка. Проектирование начинается с осмотра места будущей застройки. При этом специалист предусматривает все: как ваш дом впишется в ландшафт и в окружающую застройку, как правильно сориентировать его по сторонам света, какие виды будут открываться из окон, как будут располагаться зеленые насаждения и т. д. А теперь попробуйте применить все эти категории к типовому дому. Это все равно, что пытаться вставить в замок неподходящий к нему ключ… Что же из этого следует? Что «ключ» так или иначе придется подгонять под «замок». Если, конечно, вы не хотите, чтобы соседи заглядывали к вам в окна, а сад соседствовал с гаражом. И это еще полбеды: бывают случаи, когда из-за слишком близко лежащих грунтовых вод приходится менять конструкцию и менять материал фундамента (кстати, перерасчет фундамента может обойтись примерно в 25% от всей стоимости проекта).

Заблуждение 2: Небольшие изменения, внесенные в проект, ничего не изменят

Практика показывает, что если вы захотите внести в типовой проект реальные изменения, вас могут ждать несколько вариантов развития событий. Вариант первый: вы не сможете найти архитектора, который согласится претворить самые смелые замыслы в жизнь. Ответ будет все время один и тот же: «За те деньги, которые я потребую с вас за переделку этого чужого проекта, я вам лучше сделаю проект с нуля, при этом все ваши пожелания буду учтены».

Второй вариант: нанятый вами архитектор согласится внести изменения лишь в планировку комнат и хозяйственных помещений в доме. Ваши просьбы о переносе стен (которые "вдруг" оказались несущими) и санузлов, об изменении инженерных систем помещения, о выносе гаража за пределы дома будут категорически отклонены.

Третий вариант: вы найдете архитектора, которому будет совершенно все равно, за что он получит свои деньги, и приобретенный вами типовой проект под вашим чутким руководством будет изуродован до неузнаваемости, после чего вы заплатите за него в 2-3 раза больше.

Хороший выход из этой ситуации – при покупке проекта заранее оговорить возможность небольшой «подгонки» его «под себя». Согласно вашему компромиссному договору, автор проекта должен осуществлять надзор за ходом строительства. В результате вы получите желаемые изменения, а архитектор, помимо оплаты за надзор, получит еще и командировочные за переезды из города в ваш коттеджный поселок и обратно.

Заблуждение 3: Типовые дома вполне ликвидны на рынке

Как правило, заказчик не задумывается о ликвидности дома, который «вырастет» на его земле. Ведь он собирается жить в нем сам, а затем передать по наследству. Но в жизни бывают разные ситуации – лучше всего на стадии проекта задуматься, насколько велики будут шансы выгодно продать этот дом впоследствии. Чтобы ваш дом был привлекательным товаром для состоятельных покупателей, он должен:

а) иметь свое лицо и индивидуальность,
б) безупречно подходить по размерам к участку.

К сожалению, дом, выстроенный по типовому проекту, ни тем, ни другим похвастать не может. Иногда типовые дома довольно эффектно и со вкусом «маскируются» под эксклюзив (с помощью оригинальной отделки фасада, нестандартной цветовой гаммы и прочих мелочей), но строгие покупатели, пролиставшие не один журнал по недвижимости, с легкостью узнают в нем дом-клон и отказываются от подобных проектов.

Заблуждение 4: Типовой проект всегда обходится дешевле, чем индивидуальный

Заблуждение о дешевизне типового проекта легко подтверждается документально. Те, кому доводилось держать в руках проект дома, знают: в нем присутствует папка с «инженерной документацией архитектурно-строительной части», которая обычно состоит из 3 разделов: водопровод и канализация, отопление и вентиляция, электрика.

Практически любые изменения, которые вы захотите внести в ваш проект, повлекут за собой перерасчет одного из этих разделов или всех сразу. Учитывая, что затраты на архитектурно-строительную часть обычно составляют более 80% от всей стоимости проекта, нетрудно сосчитать, что любители переделок дорого заплатят за капризы.

Приступая к застройке земельного участка, вы располагаете определенной суммой. Обычно разработка проекта в этой сумме составляет не более 5% от всех затрат – в случае если вы заказываете проект «с нуля» у архитектора. Стоит задуматься: может быть, лучше «урезать» затраты на материалы и построить пусть не слишком шикарный, но зато качественный и ликвидный дом по индивидуальному проекту, вместо того чтобы в погоне за дешевизной «подгонять» под участок модный проект-«бестселлер»? Тем более что иногда затраты на такую подгонку сводят на нет все ваши усилия по его удешевлению.

Недвижимость в цене

Дорого и сердито (Источник-Эксперт-online)

Анна Шехова

Москва с ее беспрецедентным ростом цен на жилье в 2006 году не одинока. Примерно так же подорожало жилье во многих крупных российских городах. Однако если в столице рост цен объясняется существенным уменьшением предложения, то в регионах виновником считают нацпроект, призванный сделать жилье «доступным и комфортным»

Иллюстрация - Константин Романов

D’провел исследование рынков недвижимости российских городов-миллионников, чтобы выяснить ситуацию с ценами на жилье. В список исследуемых вошли: Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Красноярск, Челябинск, Новосибирск, Омск, Самара, Уфа, Пермь, Ростов-на-Дону, Волгоград. Были опрошены ведущие агентства недвижимости городов, а также независимые эксперты рынка. Исследование показало, что, несмотря на всю разницу между российскими регионами, у периферийных рынков недвижимости гораздо больше сходства друг с другом, чем у любого из них — с московским. Но это не помешало ценам вырасти везде.

Общие частности

Москва — это по-прежнему страна в стране. Ее жилищный рынок не похож ни на какой другой в России, хотя и задает тон провинциям.

Так, в большинстве регионов сегодня практически отсутствует элитный сектор жилья. Чаще всего на его долю приходится не более 5–7% рынка. Но даже то предложение, которое по местным меркам попадает в данный разряд, как правило, не соответствует столичным критериям элитарности. Этот фактор, в свою очередь, делает излишним и ту сегментацию, которая существует на московском рынке новостроек. В большинстве региональных столиц новое жилье делится на две категории: дорогое и «все остальное». И хотя спрос на дорогое жилье невелик, он, по словам риэлтеров, уже превышает имеющееся на рынках предложение.

Самыми дефицитными и востребованными повсюду в России, включая Москву и Питер, считаются недорогие одно— и двухкомнатные квартиры (площадью до 37 и 50 кв. м соответственно) в панельных и кирпичных домах советской постройки. Причина очевидна: основная часть населения не может позволить себе покупку более дорогого жилья.

В отличие от Москвы регионы сегодня живут «под рублем». Квартиры оцениваются в отечественной валюте, около 70% ипотечных кредитов выдается в рублях. Средняя ставка по рублевой ипотеке — 12,5%, что пока высоковато для региональных заемщиков.

Одна из главных бед регионов — крайняя монополизация строительного рынка. В большинстве крупных городов хозяевами новостроек иногда являются три компании сразу. Это позволяет разгонять цены на жилье искусственно: монополисты резко поднимают стоимость своих объектов, а вслед за ними вынуждены подтягиваться и остальные. Подобные примеры в этом году продемонстрировали, например, Екатеринбург и Казань. При этом на большинстве рынков роль иногородних и иностранных инвесторов незначительна. В основном здесь работают уроженцы здешних краев. Москвичи, по словам местных экспертов, пока только присматриваются. Наиболее освоенной территорией является, пожалуй, лишь Нижний Новгород, где московские фирмы занимают примерно 15% рынка (данные АН «Триумф»). А вот рынки Красноярска, Челябинска и Новосибирска представляют собой непаханое поле.

Эксперты в один голос заявляют, что приход крупных московских застройщиков помог бы избавиться от монополизма. Разумеется, москвичи не будут строить более дешевое жилье, но сам первичный рынок станет разнообразнее. Кроме того, в регионы выходят, как правило, крупные компании с именем, опытом и репутаций. Это то, чего обычно не хватает местным застройщикам, чтобы сотрудничать с банками по ипотеке.

Почти московский сценарий

Восемь региональных центров (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов-на-Дону) в 2006 году продемонстрировали поистине московский всплеск покупательского ажиотажа, сопровождавшегося резким снижением предложения во всех ценовых категориях, особенно в дешевых. Как следствие, рост цен на жилье ускорился в разы. Но причины роста, или по крайней мере то, что за них выдается, в регионах и в Москве называются разные.

Когда осенью 2005 года столичная недвижимость начала расти в цене темпами, опередившими все мыслимые прогнозы, девелоперы и риэлтеры дружно показали пальцем в сторону «зверского» Федерального закона №214 (о долевом участии в строительстве), из-за несоответствия которому до 30–40% предложений по новостройкам было снято с продажи. Неудовлетворенный спрос перекинулся на вторичный рынок, разогрев цены и там. Активизировались инвесторы, выкупающие жилье для последующей продажи и усиливающие конкуренцию среди покупателей. Продавцы, наоборот, стали придерживать квартиры в ожидании дальнейшего повышения цен. Строители тоже не спешили выводить на рынок имеющиеся «квадраты».

В регионах же закон ругали гораздо реже, хотя и признавали, что рынок не был готов работать по нему с апреля 2005 года. «Курс доллара снижается, — комментирует ситуацию директор по маркетингу компании “Сибакадемстрой недвижимость” (Новосибирск) Павел Смелов. — Валюта все менее интересна в качестве средства сохранения и накопления капитала, а вот инвестиционная привлекательность недвижимости, наоборот, повышается». Избыток денежных средств, хлынувших в страну вследствие роста сырьевых цен, сначала заполнил Москву, а затем устремился на региональные рынки, в первую очередь в миллионники.

Вдобавок в каждом региональном центре на рост цен сыграли и местные специфические факторы. В Екатеринбурге рынок подогрела компания-монополист. А в Нижнем Новгороде вступление в силу Федерального закона №214 пересеклось со сменой власти в регионе. По словам генерального директора компании «Нижегородский ипотечный кредитный альянс» Дмитрия Кортюкова, с августа 2005 года, когда в регионе появился новый губернатор, новая областная администрация, видимо, занятая более важными проблемами, еще около полугода не выделяла площадки под строительство. Чтобы преодолеть последствия столь длительного простоя, по расчетам экспертов, понадобится не мене двух лет (средний срок реализации инвестиционного проекта). А пока, по данным регионального Минстроя, в первом полугодии ввод жилья в Нижегородской области сократился на 23,5%. Потенциальные покупатели, как и в Москве зимой-весной, стали уходить на рынок вторичного жилья. В результате за прошедшие месяцы 2006 года объемы предложения на вторичном рынке Нижнего, по подсчетам специалистов, сократилось наполовину и даже больше. От таяния предложения на рынке новостроек пострадали также Екатеринбург (на 26% с марта по июнь) и Пермь (в первом полугодие 2006 года темпы возведения жилых домов снизились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,5%).

А вот в Уфе, Новосибирске и Ростове-на-Дону предложение ежегодно растет и объемы строительства пока идут в плюсе вне зависимости от законодательных перемен. Однако это увеличение все равно пока не успевает за разбухающей покупательской активностью. «Дрожжами» назвали развитие ипотеки все опрошенные респонденты (около тридцати человек). Чтобы там ни говорили представители федеральной власти о мизерной доли ипотечных сделок на российском рынке недвижимости, в нескольких крупнейших городах, таких как Уфа, Пермь, Самара и других, жилищное кредитование уже заняло прочные позиции. В Уфе, которую сегодня можно назвать ипотечной столицей России, около 80% сделок на вторичном рынке совершается по кредитной схеме (данные сети АН «Эксперт»). На первичном рынке дела обстоят, как и везде, хуже, но и здесь ипотекой охвачено уже 20%. В Нижнем, по данным руководителя информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф» Алексея Чемоданова, почти 90% обращающихся в компанию клиентов — это люди с ипотечными деньгами. В Красноярске за последние четыре месяца доля ипотечных сделок увеличилась с 40 до 55%. В Перми кредитные покупки, по сведениям корпорации «Перспектива», составляют 25–30%. На вторичном рынке Ростова-на-Дону ипотека также занимает около 30% (данные АН «Ленлорд»). Примерно такие же цифры называют риэлтеры Казани.

В других провинциальных столицах, где объемы кредитования еще не так велики, отмечают очень быстрый их рост: за год количество ипотечных сделок увеличилось в два-три раза. Так, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки за девять месяцев 2006 года выдал жилищные займы и рефинансировал ипотечные кредиты банков на 278,7 млн рублей, что в 4,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Челябинске, как рассказывает директор АН «Выбор» Александр Демидков, в прошлом году доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла от 8 до 12%. «Сегодня, по нашим оценкам, цифра уже по меньшей мере удвоилась, а к концу года может и утроиться по сравнению с прошлым годом и будет постоянно повышаться», — утверждает он.

По данным самарских АН, благодаря ипотеке с начала года потребительский спрос вырос почти в полтора раза в целом по рынку и более чем вдвое в сегменте готового жилья. И даже в Новосибирске, где количество ипотечных сделок занимает на вторичном рынке не более 15–20%, местные риэлтеры подтверждают, что ценовой всплеск был во многом спровоцирован снижением ставок по ипотеке и появлением множества новых кредитных программ.

Алексей Чемоданов (Нижний Новгород) рассказал, что в этом году спрос на местном рынке вырос не только за счет тех, кто получил ипотечные и целевые кредиты на покупку жилья, но и за счет «чистых» покупателей (с наличными деньгами). В результате продавцы жилья все чаще отказываются работать с ипотечниками и обладателями государственных жилищных сертификатов. «При подобных сделках продавец не получает деньги непосредственно в день продажи, а цены на недвижимость повышались еженедельно на 1,5–2,5%, — поясняет Алексей Чемоданов. — Покупатели соглашаются практически на любой объект, появляющийся на рынке».

Продолжение банкета

Нельзя сказать, что до 2005–2006 годов на региональных рынках царил штиль — в большинстве из перечисленных городов, по данным местных аналитиков, жилье стабильно дорожает все последние годы. Так, в Ростове-на-Дону риэлтеры говорят об ускоряющемся росте цен начиная с 1999 года. В Челябинске жилье дорожает на 50–70% в год с 2004−го. В Уфе рост цен начался в 1998 году, после дефолта, и вплоть до декабря 2005−го жилье ежегодно дорожало на 20–40%. Особенно интересна в этом отношении Пермь, которая пережила бешеный ценовой скачок почти на год раньше Москвы. Ажиотаж, разогнавший рост цен в разы, здесь начался еще в 2004 году. Ничего выдающегося, чем можно было бы объяснить неожиданный всплеск интереса к недвижимости, в городе в тот год не случилось. Поэтому пермским аналитикам остается списывать это на долгий период экономической стабильности, рост благосостояния местного населения и упрощение процедуры получения кредита. Банковский кризис 2004 года, по наблюдению местных риэлтеров, вызвал тогда среди населения легкую панику относительно сохранности вкладов и побудил многих перевести деньги в недвижимость. В 2005 году ажиотаж спал, а рост цен остался, хотя постепенно и сбавил темпы.

Иначе развивались события в Казани и Красноярске, где цены резко взлетели именно в течение лета 2006 года. Красноярские риэлтеры не удивились — здесь летом такое происходит уже не первый год. «Но в этом году местный рынок был дополнительно подогрет открытыми шлюзами ипотечного кредитования и развивался особенно быстро», — считает старший ипотечный консультант компании «Аревера-недвижимость» Ирина Чуринова.

В Казани, наоборот, такого поворота событий никто не ожидал. Катализатором удорожания жилья здесь в первую очередь называют психологический фактор, а именно неосторожные высказывания мэра города Ильсура Метшина, который перед своим отпуском в начале июля заявил, что застройщикам необходимо будет передавать до 20% полученных от дольщиков средств на развитие социальной ипотеки и социально-культурной инфраструктуры города. Начальник отдела продаж агентства недвижимости «Мегалит» Алина Харисова убеждена, что именно эта потенциальная угроза спровоцировала резкий рост стоимости жилья. «Даже не само заявление, а тот бешеный ажиотаж, который создали СМИ и застройщики, а вслед за ними продавцы и покупатели недвижимости вокруг данного решения, — уточнила она. — А в результате продавцы пересчитали смету и в сентябре выставили новые цены». Выйдя из отпуска и обнаружив последствия своих слов, мэр произнес новую речь, в которой попытался успокоить рынок. Однако процесс оказался необратимым. Цены на жилье в России пока еще нигде не снижались. В результате за 2005 год квартиры в Казани подорожали на 35–37%, а за девять месяцев этого года они набрали в цене уже 60–65%, причем максимальный рост пришелся на летние месяцы. «Я работаю на рынке одиннадцать лет, но подобное наблюдаю впервые, — удивляется риэлтер Наталья Лебедева. — Объем предложения на рынке уменьшился в разы буквально за три месяца».

Относительно дальнейшего развития событий на локальных рынках миллионников мнения расходятся. Есть версии, согласно которым региональные рынки лишь тянутся за московским, а поэтому охлаждения рынка здесь стоит ждать уже в ближайшие месяцы. Однако регионалы смотрят в будущее с большим скепсисом, они не видят причин для стагнации. В Екатеринбурге и Красноярске с началом осени рынок действительно стал успокаиваться: выросли объемы предложения, а темпы роста цен на многокомнатные и однокомнатные квартиры почти сравнялись, что считается признаком близкой стабилизации. Однако в Перми, Ростове-на-Дону и Самаре сентябрь лишь поддал жару на рынке: сезонная активность покупателей стимулирует дальнейшее повышение цен и раньше января никто замедления темпов роста не ждет. «Даже летом спрос на жилье не только не падал, но, напротив, рос, — замечает риэлтер Оксана Евдокимова (Самара). — Что уж говорить о начале осени: наступление нового сезона принесло и новый виток удорожания жилья». В сентябре средние цены на самарские метры выросли на 7–8%. Квартиры в новостройках подорожали в среднем на 5,3%. «Появление кредитных программ без первоначального взноса и недостаточные объемы предложения на первичном рынке вряд ли будут способствовать стабилизации цен», — считает исполнительный директор агентства недвижимости «Визит» Полина Карпенко.

Такой же настрой демонстрируют и риэлтеры Уфы. «Цена в настоящее время определяется ожиданиями людей, превышением спроса над предложением, — говорит аналитик сети АН “Эксперт” Айгуль Степанова. — Люди в Уфе просто забыли, что возможно падение цен, ведь остановки не было с 1998 года».

Часто звучит мнение, что сумасшедший рост 2006 года постепенно умерит темпы, поскольку покупательская способность не резиновая и ее потолок в регионах куда ниже. Однако эксперты считают, что цены будут расти, во всяком случае до тех пор, пока объемы строительства в регионах не смогут уравнять предложение со спросом. «Мы ожидаем, что до апреля-мая 2007 года цены вырастут еще на 15–18%», — рассказывает Александр Демидков (Челябинск). Дальнейший ход событий, по его словам, зависит от того, как быстро начнут воплощаться в жизнь планы строительства в городе высоток. На сегодня 95% жилья, сдаваемого в Челябинске, не выше 11 этажей, но сейчас здесь создаются проекты 16–25−этажных зданий. С их возведением риэлтеры связывают заметное смягчение дефицита на рынке нового жилья. «В зависимости от того, когда их начнут строить (по СНИПам строительство продлится в два раза дольше, чем в случае панельных десятиэтажек), будет понятно, какого роста цен ожидать», — считает директор по развитию группы предприятий «Компаньон» Арсен Унанян.

То, что объемы строительства могут заметно снизить темпы удорожания жилья, показывает пример Омска и Кемерова, не входящего в ранг городов-«миллионников». При резком увеличении объемов строительства рост цен замедлялся, невзирая на развитие ипотеки.

Зона умеренного роста

Для трех миллионников (Волгоград, Омск и Красноярск) 2006 год не ознаменовался какими-либо существенными переменами. Жилье здесь, как и повсюду, дорожает, но умеренными темпами, не выходящими за рамки объяснимого. Правда, в Омске рост цен в 2006 году несколько ускорился и составляет теперь 3% в месяц, но ускорением это выглядит только на фоне предыдущей стагнации. По данным ведущего аналитика компании «Элеон» Сергея Феокритова, за пять предыдущих лет жилье здесь набрало в цене лишь 20% (без учета инфляции). Недвижимость Волгограда дорожает постоянно, но плавно. По данным Нижневолжской гильдии риэлтеров (НГР), сегодня цены на вторичное жилье там повышаются на 2–3% в месяц.

Отчасти это относится и к Красноярску, где цены, подскочившие за лето на 13%, быстро охладила осень. Уже сентябрь и его «картофельно-огородный» период оттянули с рынка около 30% спроса. Сейчас темпы выровнялись, и никаких новых скачков местные риэлтеры пока не ожидают.

Небольшое ускорение роста цен, которое все-таки наблюдается в этих городах, объясняют примерно тем же набором факторов, что и в регионах, где цены резко рванули вверх. Наиболее часто упоминаются: увеличение себестоимости строительства и повышение спроса на жилье как следствие развитие ипотеки и общего повышения уровня жизни. По словам местных риэлтеров, многие омичи, ранее арендовавшие квартиры, сегодня предпочитают брать ипотечный кредит и покупать собственное жилье. За полгода количество зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений увеличилось на 152%. Сейчас доля ипотечных сделок на рынке Омска, по словам риэлтеров, достигает 60%, на первичном — 10%. В Волгограде объем ипотечного кредитования на вторичном рынке в течение 2006 года вырос уже в четыре раза (данные НГР).

Другое дело что и в Омске, и в Волгограде, и в Красноярске воздействие этих причин было отчасти уравновешено грамотной политикой местных властей.

Так, Омск — редкий пример российского города, где умеренные темпы роста цен в предыдущие годы записываются в заслуги областного руководства. «Правительство области очень активно продвигает программу регенерации ветхого и аварийного жилья, — поясняет Сергей Феокритов. — При этом оно обязывает застройщиков в определенной доле квартир держать социальный (читай: доступный) уровень цен». Кроме того, сегодня Омск является одним из лидеров по вводу нового жилья в России, а ведь именно новостройки задают темпы роста цен. «В течение последних пяти лет объемы строительства в городе стабильно растут, — рассказывает маркетолог компании “Открытый мир” Наталья Ерошенко. — За 2005 год в городе введено 595 тысяч квадратных метров жилья, из них 473 тысячи — в многоквартирных и 122 тысячи — в индивидуальных жилых домах».

Планируется, что к концу 2006 года в Омске будет сдано еще 720 тысяч квадратных метров. А к 2010 году построят почти 4 млн «квадратов».

В Красноярске, по словам экспертов, строители осваивают все возможные площадки, за свой счет сносят ветхое жилье. По словам начальника департамента градостроительства Анатолия Григоренко, с начала года в Красноярке было введено в эксплуатацию более 125 тысяч кв. метров жилья.

И, как ни странно, увеличивать объемы строительства не мешает даже 214−й ФЗ, застрявший костью в горле у московских девелоперов. То же и в Волгограде: «Действительно, часть квартир в строящихся домах была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта разрешительной документации, — рассказывает директор Красноармейского центра недвижимости (г. Волгоград) Александр Касаев. — Но крупные строительные компании быстро нашли законные способы разрешения этих проблем, регистрация в ФРС договоров долевого участия идет полным ходом».

Правда, по мнению директора компании «Элита-Н» Марины Родиной, ситуация на волгоградском рынке может скоро измениться: новостройки начнут стремительно дорожать. Виной тому заметный рост спроса на «первичку». В 2003 году ее доля в общем спросе на жилье составляла 8%, в 2004−м — уже 19%, в 2005−м — 35%, и, наконец, в 2006 году — 51%. По словам риэлтеров, это связано в первую очередь с низким качеством жилья вторичного рынка. Кроме того, объемы строительства в Волгограде и Волгоградской области хотя и растут заметно, но, по словам представителей НГР, это прежде всего касается элитного (в местном понимании) жилья. «Строители предлагают квартиры, ориентируясь на состоятельных клиентов: однокомнатные — общей площадью от 50 до 100 квадратных метров и двухкомнатные — от 70 до 120 квадратных метров, — рассказывает директор компании “Оникс-Н” Галина Каракетова. — Большинству волгоградцев это не по карману, поэтому такие варианты продаются медленно, часто уже после сдачи дома».

В Омске в этом году также начал сказываться дефицит наиболее популярных «однушек» и «двушек» небольшой площади, поскольку в сегменте новостроек сегодня 38% квартир — это «трешки». На долю же «однушек» приходится всего 23%.

Нацпроект шагает по стране

Итак, даже при поверхностном исследовании становится очевидно, что в 2006 году на российских рынках недвижимости сформировалась самая благодатная почва для долгого и устойчивого роста цен. Спрос и предложение и до этого находились в нездоровом положении, а в этом году весы сильно накренились в сторону спроса. На эту чашу легли и усилия власти по стимулированию ипотеки, и экономическая стабильность — сами по себе вполне позитивные факторы. На чашу предложения пока падали лишь отдельные капли из бюджета — на строительство так называемого социального жилья. Но с учетом того, что 60% российского населения нуждается в улучшении жилищных условий, несколько сотен домов по всей стране не могут смягчить проблему.

На вопрос о том, какие изменения произошли в их городе в связи с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилья — гражданам России», опрошенные эксперты давали, как правило, лаконичный ответ: никаких заметных изменений не произошло. «Особенно ничего не изменилось, только областная и городская власти стали больше об этом говорить», — замечает партнер по маркетингу компании DSO Consulting (Новосибирск) Сергей Дьячков. По словам аналитика АН «Ленлорд» (Ростов-на-Дону), «влияние нацпроекта сказывается лишь в увеличении числа ипотечных программ».

В связи с угрозой провала в последние месяцы начался активный поиск виноватых и активная «работа над ошибками». В течение весенней сессии законодатели и общественные силы разных направлений долго ломали копья над 214−м ФЗ. Сейчас пытаются скорректировать Градостроительный кодекс в части порядка выделения земельных участков под застройку.

К началу осени активизировали свою работу в жилищной сфере и другие ведомства. Так, МЭРТ разработало законопроект, серьезно упрощающий перевод сельхозземель в категорию поселенческих для их дальнейшей жилищной застройки. Девелоперы, судя по отзывам в прессе, нововведением довольны: только в Подмосковье под застройку может пойти около 1,7 млн га земель сельхозназначения.

Эти инициативы властей выглядят обнадеживающе и, скорее всего, облегчат жизнь девелоперам и расширят возможности для строительства. С другой стороны, параллельно в государственных умах идут другие процессы, которые могут обесценить позитивные нововведения.

Так, почти все представители власти по-прежнему не хотят видеть связи между объемами ипотечного кредитования и ростом цен. Не так давно на очередном совещании по вопросам реализации нацпроекта ответственный за него первый вице-премьер Дмитрий Медведев пообещал присутствующим, что ипотека станет доступна для населения уже к 2010 году. По его словам, доступность ипотеки означает снижение ставки до европейского уровня — 7–8%. Более того, в сентябре на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов он отверг утверждения о том, что расширение ипотечного кредитования привело к росту цен на жилье. Высокий чиновник либо спекулирует понятиями, либо оперирует неточной информацией из регионов. Как показывает пример Уфы, Перми, Самары и других городов, практически везде ипотека стала мощным катализатором удорожания вторичного жилья, за которым, в свою очередь, потянулась и «первичка». Исключением становятся только те города, где наращивание объемов кредитования сопровождается активной работой местной власти и существенным ростом масштабов строительства, как в Омске, Красноярске, Кемерове.

Новосибирск: «Обездоленный» город

Здесь практически отсутствует городское социальное жилье в силу того, что город имеет дефицитный бюджет и мэрия не может стимулировать строительство массовым городским заказом. Поэтому 95% или более строящегося жилья выводится на рынок. Пока лишь 5–10% сделок являются инвестиционными. Впрочем, эксперты отмечают, что ускорившийся рост цен уже проявляется в постепенном увеличении интереса со стороны инвесторов.

:: Фото - Итар-Тасс

Автор благодарит за помощь в подготовке материала экспертов, не процитированных напрямую: риэлтера Наталью Лебедеву (Казань), заместителя генерального директора «Дон-МТ-недвижимость» (Ростов-на-Дону) Ольгу Тикиджи-Хамбурьян, директора агентства «Акрополь» (Новосибирск) Зафара Умаровова и АН «Император» (Пермь)